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国资国企 | 上海国企房屋公开招租新政解读

2021-05-19浏览次数:617
[摘要]2021年4月30日,上海市国资委发布《关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见》(沪国资委产权〔2021〕143号,以下简称《指导意见》)。本次新政的出台,明确了国企房屋出租应当遵循公平、公开、公正的原则,围绕“公开招租”这一重点内容,对国有企业房屋出租管理提出了新要求,有助于提高国企房屋出租管理的透明度。 本文对《指导意见》中涉及的重点问题,通过问答的方式进行提炼和归纳。

导读清单

 

01 《指导意见》所称房屋出租的具体范围是什么?

02 《指导意见》适用的出租主体包括哪些?

03  房屋出租信息是否均需要公开发布,以及如何公开发布?

04  房屋出租是否必须通过产权交易机构选择承租人?

05  如何区分重大房屋出租事项和一般房屋出租事项?

06  房屋出租事项的决策主体是谁?

07  如何设定房屋招租要求?

08  房屋出租管理制度的制定主体是谁?

09  房屋出租过程中出现违法违规行为,将被追究什么法律责任?




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 《指导意见》所称房屋出租的

具体范围是什么?




本指导意见所称房屋出租,是指市国资委监管企业及其各级子企业作为出租方,将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于出租的境内房屋资产,部分或全部出租给自然人、法人或非法人组织,并向承租方收取租金或其他费用的经营行为。

 

各监管企业应按照本指导意见制定完善内部房屋出租管理制度,涉及企业主业经营的专业市场、商业综合体、产业园区等房屋租赁事项,各监管企业可参照本指导意见精神并结合有关政策、市场规律、行业特点等制定实施细则。管理制度和实施细则应及时报市国资委备案。


——《指导意见》




原本解读


《指导意见》所称的出租范围可以从出租主体、房屋性质两个方面进行界定:


从出租主体来看,出租方是市国资委监管企业及其各级子企业,承租方为自然人、法人或非法人组织。


从房屋性质来看,既包括国有企业作为权利人所拥有的各类房屋,也包括国有企业接受委托进行出租管理的房屋,或并非前述情形,但有合法权属来源的房屋,例如国企实际经营的非居住使用权房。因存在国有企业异地持有房产的情况,故《指导意见》针对的是境内房屋资产,并不仅限于位于上海地区的房屋资产。


需注意的是,对比其他地区如天津市关于国有企业房产土地出租的规定,将产业园区排除在外的做法,本次《指导意见》并未将涉及企业主业经营的专业市场、商业综合体、产业园区等房屋租赁事项排除在外,而是要求监管企业参照本指导意见精神,制定实施细则。


天津市国资委印发《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定(试行)》的通知 【津国资〔2019〕7号】


企业产职工住宅,企业运营的经有关部门认定的产业园区,企业经营的专业市场、商场、写字楼、商业街区商铺、景区商铺、长租公寓、酒店式公寓等经营性房产和房地产开发企业开发经营的房产的出租以及以房产租赁为主业的专业租赁企业对外从事房产租赁业务,不适用本规定。



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《指导意见》适用的出租主体包括哪些?




(二)工作原则


坚持全面覆盖与分类管理相结合。各监管企业及其下属各级国有及国有控股、国有实际控制企业(以下简称“各级子企业”)的房屋出租行为均应纳入管理。

 

本指导意见所称房屋出租,是指市国资委监管企业及其各级子企业作为出租方,将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于出租的境内房屋资产,部分或全部出租给自然人、法人或非法人组织,并向承租方收取租金或其他费用的经营行为。



——《指导意见》




原本解读


1.《指导意见》适用哪些市属国有企业?


《指导意见》适用以下四类市属国有企业:


1)  市国资委监管企业


根据上海市国资委披露的信息,市国资委监管企业共42家,其中功能保障类15家,金融服务类6家,市场竞争类21家。


2)  监管企业全资企业


指市国资委监管企业出资设立的国有独资企业(公司),以及市国资委监管企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业。


3)  监管企业控股企业


指市国资委监管企业及其下属国有企业单独或共同出资,拥有产(股)权比例超过50%的企业,且其中之一为最大股东的企业;或者市国资委监管企业、其下属国有及国有控股企业对外出资,拥有股权比例超过50%的各级子企业。


4)  监管企业实际控制企业


市国资委监管企业、其下属国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%,但为第一大股东,并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。


2.《指导意见》是否适用于区属国有企业和集体企业?


《指导意见》未规定其适用于区属国有企业和集体企业,但我们认为,《指导意见》所确立的原则和精神应当适用于区属企业和集体企业。可以预见,新政颁布后,各区国资委及集资监管部门将会制定或完善国企房屋租赁的相关规范及细则。



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房屋出租信息是否均需要公开发布,

以及如何公开发布?


1. 房屋出租信息是否一律需要公开发布?




(七)坚持公开招租。房屋出租应当遵循公平、公开、公正的原则,租赁信息应通过产权交易机构、公共媒体等渠道公开发布。重大房屋出租事项鼓励通过产权交易机构等专业平台公开选择承租人。相关产权交易机构应具备健全的房屋出租交易规则和专业的房屋招租服务能力,能够充分发挥市场机制作用,保证国有资产交易的公开透明。确需采取非公开协议方式出租房屋的,由监管企业明确具体情形和审批权限。


——《指导意见》




原本解读


出租信息的发布以公开为原则,不公开为例外。《指导意见》明确,除非公开协议方式出租房屋等特殊情况,所有租赁信息都应该公开发布,不仅包括重大出租事项,还包括一般出租事项。


《指导意见》规定,租赁信息的发布应通过产权交易机构、公共媒体等渠道公开发布,因此我们认为,租赁信息通过自媒体如公司官网、微信公众号等自行发布不符合公开发布的要求。


《指导意见》对相关产权交易机构提出了特别要求,即产权交易机构应具备健全的房屋出租交易规则和专业的房屋招租服务能力,能够充分发挥市场机制作用,保证国有资产交易的公开透明。国有企业出租信息不同于普通的房产租赁信息,对平台资信、管理能力要求较高,从合规性和操作性的角度出发,通过产权交易机构公开发布租赁信息符合《指导意见》的要求。


2. 哪些情形可以采取非公开协议方式出租房屋?


至于哪些情形可以采取非公开协议方式出租房屋,《指导意见》要求监管企业制定相关制度。通过与其他地区关于国有企业物业出租管理的相关规定比较,可以看到一般针对国企之间或国企与党和国家机关、民主党派机关之间,或者涉及国计民生、公共安全、社会秩序,造成重大社会影响的物业出租,可采取非公开协议方式。


天津市国资委印发《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定(试行)》的通知 【津国资〔2019〕7号】


第十条意向承租方为党和国家机关、民主党派机关、事业单位、国有独资、全资、控股和实际控制企业的,可以通过非公开协议方式出租相关房产土地,不公开招租,具体程序由市管企业及委管企业确定。


《广州市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》【穗国资监管〔2019〕2号】


第五条“公开招租”第(八)款可以不公开招租的情形有:


1.涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业租赁,可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等,造成重大社会影响的物业租赁;

2.市属国有全资企业(含不同国资监管机构所监管企业)、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间的物业租赁;

3.用于各级党政机关、事业单位(含学校、医疗机构、科研单位)及驻华使领馆办公、经认定的普惠性幼儿园物业租赁;

4.租赁期不超过3个月的短期租赁行为(严禁以连续短租方式规避公开招租);

5.经市政府或市国资监管机构批准的特殊物业租赁。

除本条第2目情形以外,其余不公开招租物业严禁转租。


因此,各监管企业需要根据企业实际情况,合理确定以非公开协议方式出租房屋的具体情形和审批权限。



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房屋出租是否必须通过

产权交易机构选择承租人?



七)坚持公开招租。房屋出租应当遵循公平、公开、公正的原则,租赁信息应通过产权交易机构、公共媒体等渠道公开发布。重大房屋出租事项鼓励通过产权交易机构等专业平台公开选择承租人。相关产权交易机构应具备健全的房屋出租交易规则和专业的房屋招租服务能力,能够充分发挥市场机制作用,保证国有资产交易的公开透明。确需采取非公开协议方式出租房屋的,由监管企业明确具体情形和审批权限。


——《指导意见》




原本解读


《指导意见》规定,重大房屋出租事项鼓励通过产权交易机构等专业平台公开选择承租人。但同时又规定,只有符合监管企业确定的特定情形和经过审批后的出租行为才可采取非公开协议方式出租房屋。结合这两点规定,我们认为,对于重大房屋出租事项,原则上需要通过产权交易机构公开招租,非公开协议方式出租房屋仅为例外情形,且需符合监管企业的审批要求。


通过与其他地区关于国有企业物业出租管理的相关规定比较,可以看到天津市、广州市和厦门市的规定中,对于需要进入产权交易机构进行公开招租的物业范围进行了规定,面积超过1000平米的物业必须进入产权交易机构进行公开招租,天津市的规定中还要求租金底价每年在100万元以上的出租项目,厦门市的规定中要求租金底价每年在200万元以上的出租项目也必须进入产权交易机构进行公开招租。


天津市国资委印发《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定(试行)》的通知 【津国资〔2019〕7号】


第五条企业出租房产土地,原则上采取公开招租方式,严禁暗箱操作。

符合以下三种情形之一的,必须进入产权交易机构,依照其相关交易规则进行公开招租:

(一)单宗房产建筑面积1000平方米以上(含)的出租项目;

(二)单宗土地面积2000平方米以上(含)的出租项目;

(三)招租底价每年在100万元以上(含)的出租项目。

本条第二款规定以外的其他房产土地出租项目,可由企业自行组织公开招租,也可进入产权交易机构公开招租。

企业不得将符合本条第二款规定的房产土地分拆出租给同一承租方或关联方以规避进入产权交易机构公开招租。


《广州市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》【穗国资监管〔2019〕2号】第五条“公开招租”第(三)款 委托依法设立的产权交易机构公开招租。


企业位于广州市行政区域内的物业租赁,有下列情形之一的,应委托依法设立的产权交易机构进行公开招租:

1.位于广州市四区(越秀区、海珠区、荔湾区、天河区)内,建筑面积超过500平方米或土地面积超过1000平方米的物业;

2.位于广州市内上述四区以外,建筑面积超过1000平方米或土地面积超过2000平方米的物业。

企业不得通过拆分物业面积规避进场公开招租。


厦门市人民政府国有资产监督管理委员会印发《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》的通知

厦国资产[2018]140号


五、实行公开招租

(一)企业资产出租应采取公开竞争招租的方式进行,公开披露信息,广泛征集承租方,鼓励通过合法设立的产权交易机构公开竞争招租。单宗资产招租底价每年在200万元(含200万元)以上,必须进入合法设立的产权交易机构公开招租,其他资产租赁也应当采取公开招租,承租人及租赁价格由公开竞争招租择优确定。


因此,各监管企业可根据《指导意见》的规定结合企业实际情况,制定各自房屋出租进场交易规则及审批权限。



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如何区分重大房屋出租事项

和一般房屋出租事项?




(五)规范决策审批。各监管企业要依据租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素,制定重大和一般房屋出租事项划分标准。重大房屋出租事项应提交监管企业或其授权的子公司决策审批,一般房屋出租事项由出租企业按其制度自行决策。重大房屋出租事项应纳入企业“三重一大”事项,履行集体决策程序。单次出租期限超过五年的出租行为应按重大房屋出租事项履行决策程序。


——《指导意见》




原本解读


《指导意见》提出,重大和一般房屋出租事项划分标准主要为租赁期限、租赁价格和租赁面积。关于租赁期限,《指导意见》已经明确,单次出租期限超过五年的出租行为属于重大房屋出租事项。租赁价格和租赁面积的划分标准由各监管企业制定。


其他地区的政策中并未看到关于重大和一般房屋出租事项划分,但如上文所述,广州市和天津市两市均规定了需进入产权交易机构的情形,与租赁面积和招租底价挂钩,因此如将必须进入产权交易机构的出租事项理解为重大出租事项也是较为合理的。


由此,广州市政策中的四区内房屋建筑面积超过500平米,四区外房屋建筑面积超过1000平米,区分市区和郊区的做法,以及天津市和厦门市政策中设定年租金超过一定金额作为划分标准等做法也可为各监管企业制定重大和一般房屋出租事项的划分标准提供参考。




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房屋出租事项的决策主体是谁?




(五)规范决策审批。各监管企业要依据租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素,制定重大和一般房屋出租事项划分标准。重大房屋出租事项应提交监管企业或其授权的子公司决策审批,一般房屋出租事项由出租企业按其制度自行决策。重大房屋出租事项应纳入企业“三重一大”事项,履行集体决策程序。单次出租期限超过五年的出租行为应按重大房屋出租事项履行决策程序。


——《指导意见》




原本解读


《指导意见》要求,所有房屋出租事项都要履行规范决策程序。各监管企业制定一般及重大房屋出租事项的划分标准后,一般房屋出租事项由出租企业自行决策。对于重大房屋出租事项应当纳入企业“三重一大”事项,不仅强调集体决策程序,还需提交监管企业或其授权的子公司决策审批。


企业通过“三重一大”集体决策重大房屋出租事项时,应开展可行性研究,必要时可组织召开论证会,听取法律顾问或其他第三方中介机构的意见和建议,对于企业内部决策程序审批通过的事项,不得擅自改变。


重大房屋出租事项应提交监管企业或其授权的子公司决策审批,此处提到的是决策审批,而非备案,突出了重要性。由此,审批所需的条件、审批通过的标准都有待各监管企业在制度中进行明确。



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如何设定招租要求?



(六)明确招租要求。出租企业应结合主业发展规划和房屋实际情况制定招租方案,方案应包括出租期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、招租方式、租金收付方式等内容,一般不得对承租对象设置限制竞争的歧视性条件。租金底价应在市场估价或询价、或者委托专业机构评估的基础上,综合考虑市场供需及资产实际情况等因素合理确定。


——《指导意见》




原本解读


1. 招租方案应当包括哪些内容?

《指导意见》规定,招租方案应当包括出租期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、招租方式、租金收付方式等内容,一般不得对承租对象设置限制竞争的歧视性条件。


2. 如何确定租金底价?


对于招租要求中的租金底价,《指导意见》允许的确定租金底价的方式包括:1)市场估价或询价;2)委托专业机构评估。比较两种定价方式,委托专业机构评估相对比较正式和规范,但将发生评估成本,故无法要求出租房屋无论大小一律适用评估定价,相对而言,通过市场估价或者询价不会发生评估成本,特别是向产权交易机构询价,《指导意见》实施后国有企业房屋租赁的信息发布和交易会向产权交易机构集中,因此通过向产权交易机构对类似房屋已成交价格的询价来确定租金底价,符合《指导意见》的要求。


例如,天津市的政策中,房产土地的招租底价,原则上应当委托评估机构对租金进行评估。单宗房产建筑面积200平方米以下(含)的,可通过委托评估或向产权交易机构询价。广州市的政策中,出租底价应以具有评估资质的中介评估机构并经备案的评估结果作为定价基础。


因此,各监管企业可根据《指导意见》的规定结合企业实际情况,制定各自租金价的确定规则。



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出租管理制度的制定主体是谁?



各监管企业应按照本指导意见制定完善内部房屋出租管理制度,涉及企业主业经营的专业市场、商业综合体、产业园区等房屋租赁事项,各监管企业可参照本指导意见精神并结合有关政策、市场规律、行业特点等制定实施细则。管理制度和实施细则应及时报市国资委备案。


——《指导意见》




原本解读


各监管企业是出租管理制度的制定主体,且需要将制度报国资委备案。


通过研读《指导意见》可以看出,新政对于国有企业的资产出租问题仍然是以原则性的规定为主,给企业提供指导性的规范,“禁止”、“必须”等强制性词汇使用较少,但始终强调“公开、公平、公正”的原则,围绕“公开招租”展开。


因此,《指导意见》监管内容的落地,尚需42家监管企业制定完善内部房屋出租管理制度及实施细则,并长期监督实行才能真正落到实处。42家监管企业在制定出租管理制度及实施细则后应及时报国资委备案。



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房屋出租过程中出现违法违规行为,

将被追究什么法律责任?



(十四)落实问责机制。出租企业在出租过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为,造成国有资产损失的,监管企业要按管理权限,依法依纪进行追责。


——《指导意见》




原本解读


房屋出租企业及相关个人在出租过程中如出现违法违规行为,相关责任人将被追究的法律责任包括违规经营责任、违反党纪责任、民事赔偿责任和刑事责任等。


根据《上海市市属国有企业违规经营投资责任追究实施办法(试行)》的规定,责任形式分为直接责任、主管责任和领导责任,违规经营责任追究的方式包括组织处理、扣减薪酬、禁入限制、党纪政务处分或被移送监察机关或司法机关处理。



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